Бассейн добавляет 68% к запрашиваемой цене квартиры в Португалии, а в Лиссабоне — 122%
Квартиры с бассейном в Португалии выставляют на 68% дороже, показал анализ объявлений idealista за второй квартал 2026 года; надбавка колеблется от 2 до 122% по округам.
Лишь 9% выставленных на продажу квартир в Португалии имеют бассейн, и за них просят на 68% больше, чем за сопоставимые объекты без него. К такому выводу пришёл портал idealista, разобрав объявления второго квартала 2026 года; исследование опубликовано 20 августа 2026 года, охватывает окружные столицы и не учитывает отдельно стоящие дома.
Надбавка не общенациональная, а точечная
Единственная средняя по стране скрывает разброс такой ширины, что сама по себе она почти бесполезна. Во главе списка Лиссабон с надбавкой 122%: там за квартиру с бассейном просят более чем вдвое дороже. Далее идут Сетубал с 98%, Порту с 54% и Каштелу-Бранку с 47%. На другом конце Коимбра с 12% и Визеу всего с 2%, где бассейн практически не сдвигает запрашиваемую цену.
Предложения больше всего там, где надбавка меньше всего
География того, где есть бассейны, почти противоположна географии того, сколько они стоят. На Фару приходится 36% всех выставленных в стране квартир с бассейном — более чем втрое больше, чем у следующего округа, Лейрии, с 10%. Лиссабон даёт 7%. Несколько округов, включая Визеу, обеспечивают по 1%.
В Алгарви надбавка составляет 30%, в Лиссабоне — 122%, то есть примерно вчетверо больше на рынке, где предложения лишь малая доля. Именно эта инверсия и есть сюжет. Там, где бассейны обычны, покупатели оценивают их как одну из опций. Там, где они редки, — как отдельную категорию.
Что на самом деле измеряют эти 68%
Цифра требует оговорки, которую заголовок вместить не может. Это запрашиваемые цены из объявлений, а не зарегистрированные цены сделок, и idealista сравнивает квартиры, различающиеся не по одному признаку. Лиссабонская квартира с бассейном, скорее всего, новее, находится в комплексе с обслуживанием, в другой части округа и нередко просторнее медианного объявления, с которым её сопоставляют. Часть этих 122% — бассейн. Другая часть — всё то, что обычно прилагается к дому, где он есть.
Методика ограничивает сравнение окружными столицами с репрезентативной выборкой: это не даёт малочисленным округам исказить результат, но и означает, что цифры описывают городской фонд квартир, а не страну целиком.
Арифметика доходности за надбавкой
Строка Португалии у Glopra, срез от 17 августа 2026 года, даёт общенациональную медиану в 2 659 долларов за квадратный метр — по данным сделок INE, а не по запрашиваемым ценам, при годовом росте 17,8% и валовой арендной доходности 4,29%. Лиссабон стоит заметно выше: 6 957 долларов за квадратный метр при валовой доходности 3,76%, Порту — 4 617 долларов при 3,96%.
Наложите надбавку за удобство в 122% на рынок, уже приносящий 3,76% валовыми, и арифметика быстро становится тесной: цена покупки растёт на величину надбавки, обслуживание общего бассейна добавляется к взносам кондоминиума, а аренда должна вырасти пропорционально, чтобы доходность удержалась. Делают ли это лиссабонские арендные ставки для фонда с бассейнами, этот массив данных не отвечает: idealista измерял объявления о продаже, а не арендную отдачу. Стандартизированная эффективная ставка Португалии по арендному доходу нерезидентов в данных Glopra составляет 10%.
Что закрыло бы вопрос
Полезным продолжением был бы тот же анализ на объявлениях об аренде и на состоявшихся сделках. До тех пор 68% — это надёжно задокументированная мера того, сколько просят продавцы, а не доказательство того, сколько приносит бассейн.
Sources: idealista/news Portugal, Q2 2026 listings analysis, 20 Aug 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/20/76986-comprar-um-apartamento-com-piscina-em-portugal-e-68-mais-caro