Заявленные арендные ставки в Португалии в июле вышли в плюс после полугода снижения
Заявленные ставки аренды выросли в июле на 0,9 % за год, до 17,7 евро за квадратный метр; Алгарви обогнал Лиссабон и стал самым дорогим регионом.
Заявленные ставки аренды в Португалии выросли в июле 2026 года на 0,9 % в годовом выражении — до общенациональной медианы 17,7 евро за квадратный метр. Это первый годовой рост после шести месяцев снижения подряд, следует из индекса idealista, опубликованного 4 августа. Лиссабон вышел на 23,5 евро за квадратный метр, прибавив 2,8 %. Восстановление тонкое, меньше одного процента, и происходит на рынке, где цены покупки растут в восемнадцать раз быстрее.
К региональным цифрам нужна оговорка
Алгарви теперь самый дорогой арендный регион страны — 22,5 евро за квадратный метр; он обошёл столичную агломерацию Лиссабона с её 20,7 евро. Чтобы туда добраться, потребовался заявленный годовой рост на 34,3 %. В том же выпуске Порту потерял 11,5 %, опустившись до 18,1 евро, а Северный регион — 11,3 %, единственный в отрицательной зоне. Фуншал прибавил 13,8 %, до 17,3 евро, Сетубал — 5,0 %, до 14,2 евро, а город Фару снизился на 1,9 %, до 14,9 евро.
Колебания такого размаха за двенадцать месяцев обычно не являются движением цен. Индекс, построенный на объявлениях, измеряет ставки, запрашиваемые за тот фонд, который в этот момент выставлен, а в регионах с активной краткосрочной сдачей состав того, что попадает на долгосрочный рынок, может радикально смещаться от лета к лету. Плюс 34,3 % по Алгарви и минус 11,5 % по Порту мы считали бы эффектом состава выборки, пока их не подтвердит источник, основанный на сделках, и ни на одной из этих цифр не строили бы решение о покупке.
Аренда плюс 0,9 %, цены плюс 17,8 %
Всерьёз стоит воспринимать общенациональную цифру по аренде — и в сопоставлении с нашими собственными данными по ценам она многое объясняет в португальском профиле риска. Португальский ряд Glopra показывает рост цен на 17,8 % в евро и на 14,5 % в долларах за последние двенадцать месяцев при средней по стране цене 2 659 долларов за квадратный метр и валовой арендной доходности 4,29 %.
Когда цены растут на 17,8 %, а аренда на 0,9 %, доходность сжимается механически. Это не прогноз, а арифметика, и она работает уже несколько лет. Лиссабон сегодня даёт 3,76 % валовой доходности при 6 957 долларах за квадратный метр, Порту — 3,96 % при 4 617 долларах: обе ниже среднего по стране и обе в городах, где и сконцентрировался рост цен.
Почему у Португалии наш самый высокий в Европе индекс пузыря
Наш индекс пузыря ставит Португалии 84 — высокая зона, один из немногих рынков в нашем покрытии выше 80 и самый высокий в Западной Европе. Показатель строится так же, как его строит методология UBS: рынок измеряется относительно собственной истории по отношению цены к доходам, цены к аренде, реальному росту цен и кредиту. Июльские данные по аренде напрямую питают блок «цена к аренде», и восстановление аренды на 0,9 % против роста цен на 17,8 % ничем его не облегчает.
Уравновешивает картину налог. Эффективная ставка налога на аренду для нерезидентов в Португалии в нашем стандартизированном расчёте составляет 10 % — низко по европейским меркам, и это превращает 4,29 % валовой доходности примерно в 3,9 % чистой, что после налога лучше, чем на ряде европейских рынков с более высокой валовой доходностью. Осторожность в отношении Португалии диктует не доход, а оценка стоимости.
Sources: idealista/news Portugal, July 2026 rental index (4 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/04/76834-rendas-das-casas-sobem-0-9-em-julho-invertendo-tendencia-de-queda