Медианная банковская оценка жилья в Португалии достигла рекордных 2254 евро за квадратный метр
Медианная банковская оценка жилья в Португалии в августе достигла рекордных 2254 евро за квадратный метр, что на 14,7% выше, чем год назад.
Медианная банковская оценка жилья в Португалии в августе 2026 года достигла 2254 евро за квадратный метр — максимума за всю историю наблюдений. Это на 14,7% выше августа 2025 года и на 14 евро выше июля, то есть месячный шаг составил 0,6%. Годовой темп замедлился: в июле годовой прирост был 15,2%, так что замедление — половина процентного пункта. Речь идёт о ежемесячной серии банковских оценок португальского национального статистического института, опубликованной 24 сентября 2026 года. Она измеряет то, что оценщики кредиторов ставят объектам, проходящим ипотечную процедуру, а не то, сколько покупатели фактически заплатили.
Данные Instituto Nacional de Estatistica приводятся по сообщениям ECO и Dinheiro Vivo; первичная публикация на момент написания была недоступна, поскольку собственный путь публикации института закрыт для автоматического чтения. Обе редакции дают материал за подписью собственного названного автора и собственным текстом, а их цифры совпадают до десятой доли.
Квартиры отрываются от домов
Две половины рынка движутся с разной скоростью. Медианная оценка квартир составила 2655 евро за квадратный метр — на 17,0% выше, чем год назад, и на 1,1% выше июля. Дома оценены в 1610 евро за квадратный метр: за год рост 12,6%, за месяц лишь 0,2%. Разрыв между ними — 1045 евро за квадратный метр, и в августе он снова расширился.
Потолок задаёт Большой Лиссабон, дно — внутренние районы
Большой Лиссабон несёт самые высокие оценки в обоих сегментах: 3487 евро за квадратный метр по квартирам и 2918 евро по домам. Относительно национальной медианы Большой Лиссабон выше на 51,5%, Алгарве на 30,2%, полуостров Сетубал на 25,3%. На другом конце Алту-Алентежу на 54,1% ниже национальной медианы.
От месяца к месяцу порядок меняется. Полуостров Сетубал показал наибольший рост — 1,6%, и он же возглавил годовую таблицу с 20,2%. Алгарве стал единственным регионом, где оценка снизилась, на 1,2%. Это стоит отметить, потому что Алгарве сильнее других зависит от иностранного спроса, и именно он отступил в августе.
Меньше оценок, но по более дорогим объектам
В августе банки провели 32 650 оценок, из них 20 198 по квартирам и 12 452 по домам. Это на 3,1% больше, чем в августе 2025 года, но на 1403 меньше, чем в июле, то есть месячное снижение на 4,1%. Количество отражает активность в ипотечном конвейере, а не завершённые сделки, поэтому один месяц не следует читать как разворот объёмов транзакций.
Как это соотносится с нашими собственными цифрами по Португалии
Строка Португалии у Glopra от 22 сентября 2026 года показывает национальную цену предложения 3718 долларов за квадратный метр и национальную арендную ставку предложения 20,98 доллара за квадратный метр в месяц — от одного и того же издателя объявлений за один и тот же месяц, что даёт валовую арендную доходность около 6,8%. Двенадцатимесячный тренд цен предложения составляет +17,8% в евро и +14,6% в долларах; за пять лет цены выросли на 72,3%, за десять лет — на 171,6%. Наш пузырьковый балл 84 помещает Португалию в высокую полосу — единственную из четырёх наших полос риска выше повышенной. Транзакционные издержки достигают 11,2% цены покупки, а стандартизированная эффективная ставка налога на арендный доход для нерезидентов составляет 10% в диапазоне от 10% до 25%. Отдельно по Лиссабону наша городская строка показывает 7218 долларов за квадратный метр и 28,40 доллара за квадратный метр в месяц, валовую доходность ближе к 4,7% и пузырьковый балл 68.
Эти две величины — не одно и то же измерение, и противопоставлять их не следует. Банковская оценка — это мнение оценщика о стоимости залога в евро, полученное внутри кредитного процесса; наш показатель — агрегат объявленных цен предложения в долларах с портала недвижимости. Они могут расходиться по причинам, не имеющим отношения к рынку, начиная с валюты. К тому же строку по Португалии мы ведём с низкой надёжностью, и это честная метка для пары, построенной на данных объявлений. Ничто из этого не является советом о покупке: это то, что говорят два источника, и то, чем они различаются.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), Avaliacao bancaria de habitacao, August 2026, released 24 September 2026, as reported by ECO (Tiago Alexandre Pereira) https://eco.sapo.pt/2026/09/24/preco-do-metro-quadrado-abranda-em-agosto-mas-atinge-novo-recorde-de-2-254-euros/; Dinheiro Vivo (Nuno Braga), 24 September 2026 https://dinheirovivo.dn.pt/economia/habitao-custa-mais-14-euros-por-metro-quadrado-em-agosto-e-fixa-novo-recorde-nacional