Налоги на недвижимость и расходы на покупку в Португалии: потолок льготной ставки
Льготные 10% на аренду в Португалии действуют только до 2 300 евро в месяц, выше — 25%. По данным Glopra, вход в рынок стоит 11,2%, доходность 4,29%.
Португалия редко проигрывает в первом раунде сравнения: 2 659 USD за квадратный метр по стране — это срез Glopra от 23 июля 2026 года, подготовленный по методологии v3, и на фоне Западной Европы цифра выглядит спокойно. Второй раунд идёт хуже. Валовая арендная доходность здесь 4,29%, а расходы на покупку — 11,2% от цены. Именно эти два числа определяют результат, а не витрина объявлений.
Что именно ввёл Decreto-Lei 97/2026
Статья 45.º-C EBF действует с 1 января 2026 года и открыта до 31 декабря 2029 года ( diariodarepublica.pt ). Она устанавливает ставку 10% на доход от сдачи жилья в аренду.
Ограничение прописано в той же статье: пониженная ставка применяется только к арендной плате не выше 2 300 евро в месяц. Потолок привязан к двум с половиной минимальным размерам оплаты труда, и смысл его очевиден: льгота адресована долгосрочной аренде по умеренной цене.
Важна и механика порога. Считается месячная арендная плата по договору, а не годовой доход, и превышение хотя бы на один евро выводит из-под льготы всю сумму, а не только часть сверх 2 300 евро.
Порог 2 300 евро и модельная аренда Glopra
Модельная аренда, которую Glopra применяет к Португалии, — 3 000 USD в месяц, то есть примерно 2 627 евро. Потолок равен 2 300 евро. Превышение около 327 евро уже переводит договор под пункт 2 статьи 72.º CIRS с автономной ставкой 25%.
Поэтому опубликованный Glopra диапазон 10–25% работает не как шкала, а как переключатель. Меблированная двухкомнатная квартира в центре Лиссабона, в Порту или на побережье Алгарве почти всегда оказывается по дорогую сторону порога.
Как это выглядит в доходности
Четверть арендной платы уходит до оплаты любых текущих расходов. Валовые 4,29%, ради которых покупка и обсуждалась, после одного лишь налога сжимаются примерно до трёх процентов, и уже из этого остатка вычитаются управление, страхование, простои и ремонт.
Расходы вычитаются только по документам
Фиксированного вычета в Португалии нет. Статья 41.º CIRS признаёт исключительно фактически понесённые и подтверждённые расходы: ремонт, IMI, взносы кондоминиума, страхование. Без документов эффективная ставка совпадает с законной, и запаса на этом направлении не остаётся.
Для иностранного собственника это вопрос дисциплины, а не налоговой оптимизации. Счета выписываются на владельца с его португальским налоговым номером; работы, оформленные на арендатора или управляющую компанию, в декларации обычно не учитываются.
Из чего складываются 11,2% на входе
IMT, гербовый сбор, нотариальный акт, регистрация права и юридическое сопровождение вместе дают те самые 11,2%. В пересчёте на аренду это более двух лет валовых поступлений, потраченных до первого платежа арендатора. Короткий срок владения такие издержки не выдерживает: при перепродаже через три года входные расходы съедают почти всё, что дал объект.
Отсюда простой вывод о горизонте. На пять-десять лет вперёд такие затраты переносимы; при плане на два-три года они определяют исход сделки сами по себе, как бы ни повёл себя рынок.
Балл пузыря 84 — максимум в группе сравнения
В долларовом выражении цены выросли на 14,5% за двенадцать месяцев, на 69,5% за пять лет и на 185,4% за десять. Часть десятилетнего движения объясняется курсом, но направление годами одно и то же. Соотношение цены и дохода держится на уровне 12,8, а риск пузыря Glopra оценивает в 84 балла: ВЫСОКИЙ и самый высокий среди всех рынков её группы сравнения, при высокой достоверности данных.
Это не прогноз падения. Это основание считать сделку по ставке 25%, при входных 11,2% и на горизонте, который переживёт десятилетие без роста.
Налоговые правила меняются; этот текст носит информационный характер и не является налоговой консультацией — проверьте свою ситуацию у португальского юриста или бухгалтера.
Источники
Glopra (срез 2026-07-23, методология v3)
diariodarepublica.pt
EBF, статья 45.º-C (Decreto-Lei 97/2026)
CIRS, статья 72.º пункт 2
CIRS, статья 41.º