Португалия 2026: покупка недвижимости иностранцами и порядок сделки
Португалия не ограничивает право собственности по гражданству, но с мая 2026 года вход на рынок для налоговых нерезидентов заметно подорожал.
Португальский нотариальный акт не спрашивает о паспорте. Право собственности здесь возникает из договора и записи в реестре, а официальное государственное руководство приводит один и тот же перечень документов для любого покупателя. В 2026 году изменился не доступ, а его цена.
Есть ли в Португалии ограничения по гражданству?
Их нет. Приобретение недвижимости решается в плоскости договора и регистрации, без условий о гражданстве или виде на жительство. Руководство на gov.pt перечисляет, что обязан проверить любой покупатель, и ни слова не говорит о том, где он живёт. Полученное право полное: объект можно продать, сдать, заложить и передать по наследству на тех же условиях, что и гражданину страны.
Сразу стоит закрыть и второй вопрос. Покупка больше не открывает путь к виду на жительство: инвестиционные категории статьи 3 закона Lei 23/2007, опиравшиеся на недвижимость, отменены реформой Mais Habitação, а оставшимся категориям закон прямо запрещает быть направленными в недвижимость, прямо или косвенно.
Что нужно оформить нерезиденту до сделки?
Прежде всего número de identificação fiscal. Налоговая служба присваивает его в любом отделении serviço de finanças или в центре Loja do Cidadão, причём для очного приёма теперь обязательна предварительная запись, а иностранные граждане могут подать заявление и через e-balcão на Portal das Finanças. Понадобятся паспорт и подтверждение адреса за рубежом, а при действиях через представителя — нотариальная доверенность.
Дальше вступает вторая обязанность, и она касается только тех, кто живёт за пределами ЕС и ЕЭЗ. Portal das Finanças указывает, что такие лица в течение пятнадцати дней обязаны либо назначить налогового представителя в Португалии, либо подключиться к электронным уведомлениям. Нарушение стоит от 75 до 7 500 евро штрафа и лишает права подавать жалобы и обжалования. Для жителей ЕС и ЕЭЗ оба варианта остаются добровольными.
Какие документы показывают реальное состояние объекта?
Каденета предиал, caderneta predial, показывает объект так, как его видит налоговая. Выписка из conservatória do registo predial раскрывает цепочку собственников, ипотеки и обременения; с 21 мая 2026 года Министерство юстиции выдаёт код доступа мгновенно через новый портал conservatoria.justica.gov.pt, срок действия — шесть месяцев. Для всего построенного после августа 1951 года требуется licença de utilização. Ficha técnica de habitação по декрету Decreto-Lei 68/2004, за которым следит IMPIC, обязательна, если разрешение на использование выдано после 30 марта 2004 года, и застройщик передаёт оригинал в момент подписания. Замыкает список энергетический сертификат.
Насколько серьёзен задаток и как проходит закрытие сделки?
Серьёзнее, чем принято думать. Sinal, вносимый при подписании contrato-promessa de compra e venda, — не мягкая бронь. Статья 442 Гражданского кодекса работает в обе стороны: если отказывается тот, кто внёс задаток, другая сторона оставляет его себе; если отказывается другая сторона, внёсший вправе требовать двойную сумму.
Закрытие проходит как escritura pública у нотариуса либо как удостоверенный частный документ, и, по данным gov.pt, его можно провести через Casa Pronta — единое окно Министерства юстиции, где купля-продажа, кредит, налоги и регистрация идут одним пакетом: 375 евро за один регистрационный акт, 700 евро при нескольких актах, 50 евро за каждый дополнительный объект. До этого нужно снять преимущественное право покупки: в зоне городской реабилитации муниципалитет получает уведомление через портал Casa Pronta и располагает восемью рабочими днями. Саму регистрацию по статье 8-C Código do Registo Predial следует запросить в течение двух месяцев, иначе начисляется надбавка в размере пошлины.
Сколько стоит вход в 2026 году и что даёт рынок?
Здесь картина меняется. Decreto-Lei 97/2026, опубликованный 20 мая и применяемый с 25 мая 2026 года, облагает нерезидентов, покупающих жильё, единой ставкой IMT в 7,5 процента, отсекая освобождения и льготы. Ставка не применяется, если покупатель является налоговым резидентом Португалии, становится им в течение двух лет или сдаёт жильё по умеренной аренде в течение шести месяцев и держит его сданным не менее тридцати шести месяцев в первые пять лет; в двух последних случаях разницу можно вернуть. Гербовый сбор добавляет 0,8 процента по позиции 1.1 общей таблицы.
Наш собственный расчёт полной стоимости покупки — 11,2 процента от цены (снимок Glopra, 23.07.2026, методология v3) при средней цене 2 659 USD за квадратный метр и валовой арендной доходности 4,29 процента. За пять лет цены в долларах выросли на 69,5 процента, и наш индикатор риска пузыря по Португалии показывает 84 балла — максимум по всей выборке. Юридически вход дешёвый, финансово — нет.
Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте конкретные решения у португальского адвоката или налогового консультанта.
Источники
Правительство Португалии, compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
Выписки из реестра недвижимости — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
Гражданский кодекс, статья 442 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007, статья 3, в редакции Lei n.º 56/2023 — pgdlisboa.pt
База данных Glopra, снимок 23.07.2026, методология v3 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com