Цены на жильё в Португалии выросли на 16,5% во втором квартале, тогда как продажи продолжили снижаться
Португальский индекс цен на жильё вырос во втором квартале 2026 года на 16,5% против 17,8% кварталом ранее, продано 40 142 объекта — на 6,4% меньше.
Официальный португальский индекс цен на жильё вырос во втором квартале 2026 года на 16,5% в годовом выражении — медленнее, чем 17,8% тремя месяцами ранее, — тогда как владельцев сменили 40 142 объекта, на 6,4% меньше, чем в том же квартале 2025 года. Это второй квартал подряд, когда рост цен замедляется. Данные Национального института статистики (INE) приводятся по сообщениям ECO, Observador и Dinheiro Vivo; первоисточник на момент подготовки материала не был доступен.
Вторичное жильё остаётся дорогим сегментом рынка
Вторичное жильё стоило на 18,0% дороже, чем годом ранее, новостройки — на 12,3% дороже. По отношению к первому кварталу 2026 года, а не к 2025-му, сводный индекс всё равно прибавил 3,6%. Замедление, таким образом, заключено в годовом сравнении, а не в самом квартале: цены продолжают расти от квартала к кварталу, просто база уже ушла очень далеко.
Меньше сделок, больше денег
Зарегистрированные с апреля по июнь 40 142 сделки оказались на 6,4% ниже того же периода 2025 года, и всё же их совокупная стоимость достигла 10,7 млрд евро — на 4,2% больше, чем годом ранее. Меньше проданных квартир за большие деньги — это арифметика рынка, где узкое место находится на стороне предложения, а не спроса.
Покупатели с зарубежным домицилием приобрели 1 890 объектов, это 4,7% всех продаж и на 10,3% меньше, чем год назад. Такое снижение противоречит распространённому предположению, будто португальские цены держит иностранный спрос: годовой темп остался выше 16% в квартале, когда покупки нерезидентов сократились.
Второе прочтение со стороны цен предложения
Более быстро реагирующую картину того же рынка дают цены объявлений. Общенациональный агрегат цен предложения составил в августе 2026 года 3 718 долларов США за квадратный метр, а заявленная аренда — 20,98 доллара за квадратный метр в месяц. Эта пара даёт валовую доходность 6,77% или 6,09% после льготной ставки 10%, которую Португалия применяет к долгосрочной жилой аренде. За десять лет ряд цен предложения вырос на 171,6%, за пять лет — на 72,3%.
Почему два числа расходятся и почему это не противоречие
Эти два измерения стоят на разных основаниях и охватывают разные периоды. Индекс INE построен на завершённых сделках и охватывает апрель — июнь 2026 года. Ряд цен предложения построен на объявлениях, а его сохранённый годовой темп 17,8% доведён до первого квартала 2026 года. Цены предложения опережают цены сделок, и на замедляющемся рынке ряд объявлений дольше остаётся наверху. Именно поэтому надёжность португальского уровня цен помечена как низкая: это агрегат заявленных цен, а не реестровый ряд.
По рассчитываемой для каждого рынка шкале риска пузыря от 0 до 100 Португалия находится на отметке 84, в высокой полосе. Это говорит о том, насколько цены оторвались от местных доходов и арендных ставок, а не о том, когда они остановятся. Совокупные трансакционные издержки в Португалии составляют 11,2% цены покупки, что вполне ощутимо при коротком горизонте владения.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), house price index second quarter 2026, released 22 September 2026, as reported by ECO https://eco.sapo.pt/2026/09/22/precos-da-habitacao-sobem-165-mas-dao-sinal-de-abrandamento/; Observador https://observador.pt/2026/09/22/precos-das-casas-abrandam-para-subida-de-165-no-segundo-trimestre-com-menos-64-de-transacoes/; Dinheiro Vivo https://dinheirovivo.dn.pt/economia/preos-das-casas-aumentaram-165-mesmo-com-quebra-de-64-nas-transaes