Банковские оценки в Португалии выросли на 16,6% к июню, а разрешения на жильё упали на 6,9%
Португальские банковские оценки за год к июню выросли на 16,6%, тогда как разрешения на жильё сократились на 6,9%. Новая ипотека достигла 12 153 млн евро за полугодие.
Три показателя португальского рынка жилья вышли одновременно 28 августа, и они противоречат друг другу именно так, как это характеризует нынешний рынок. Ассоциация работодателей строительной отрасли AICCOPN в своей полугодовой статистической сводке по жилью, о которой сообщили ECO и Lusa, зафиксировала 9 836 разрешений, выданных на строительство и реконструкцию жилья к июню, — на 6,9% меньше, чем годом ранее. За тот же период медианная банковская оценка, используемая при ипотечном кредитовании, выросла на 16,6% в годовом выражении, а новая ипотека без учёта пересмотров условий достигла 12 153 млн евро, прибавив 11,3%.
Меньше разрешений, больше квартир
Число разрешений и число жилых единиц разошлись. Пока количество разрешений снижалось, число охваченных ими жилых единиц выросло на 4%, до 22 216. Португалия разрешает не меньше жилья — она упаковывает его в меньшее число более крупных заявок. Этот сдвиг в сторону крупных проектов виден и по регионам: на севере страны за двенадцать месяцев к июню разрешения на новое строительство получили 20 403 жилые единицы, на 17% больше, чем за предыдущие двенадцать месяцев. Структура там такова: 26% — студии и однокомнатные, 31% — двухкомнатные, 37% — трёхкомнатные и 6% — с четырьмя спальнями и более.
Оценки бегут далеко впереди всего остального
Рост медианной оценки на 16,6% — та цифра, на которой покупателю стоит остановиться, ведь именно к банковской оценке привязан размер кредита. Квартиры подорожали на 18,3%, дома — на 15,2%; разрыв между ними говорит, что давление сосредоточено в городском фонде, где преобладают квартиры, а не распределено по стране равномерно.
Кредит следует за этим. 12 153 млн евро новой выдачи за полгода, плюс 11,3% к прошлому году, — это рынок, где финансовая ёмкость расширяется вслед за растущими оценками, а не сдерживает их. Именно такое сочетание исторически предшествует напряжению с доступностью жилья, а не смягчает его.
Где Glopra держит Португалию
Наша рыночная картотека фиксирует Португалию на уровне 2 659 долларов за квадратный метр в среднем по стране при валовой арендной доходности 4,29% и годовом росте цен 17,8% — что тесно согласуется с приведённым выше рядом оценок. Лиссабон стоит на 6 957 долларах за квадратный метр при валовой доходности 3,76%, Порту — на 4 617 долларах при 3,96%.
Национальный показатель риска пузыря для Португалии равен 84, что помещает её в наш высокий диапазон и в число самых перегретых рынков, которые мы отслеживаем где бы то ни было. Лиссабон получает 68, Порту — 72, оба уровня повышенные. Примечательно, что общенациональная оценка выше, чем у любого из городов: по нашей методологии каждый рынок измеряется относительно собственной истории, и национальный ряд ушёл от своей базовой линии дальше, чем два крупнейших города.
Покупателям стоит взвесить это на фоне реальных преимуществ: эффективный налог на арендный доход в стандартизированном сценарии для нерезидента составляет 10% — низко по европейским меркам, — а совокупные транзакционные издержки близки к 11,2%. Португалия остаётся одним из наиболее налогово-эффективных европейских рынков для арендодателя. И одновременно, по нашей же методологии, одним из самых дорогих относительно местных доходов — а годовой скачок на 16,6% в оценках, под которые кредитуют банки, ничуть этого не облегчает.
Sources: AICCOPN Síntese Estatística da Habitação via ECO/Lusa, 28 Aug 2026 https://eco.sapo.pt/2026/08/28/licencas-de-construcao-e-reabilitacao-habitacional-caem-69-ate-junho/