Земельный закон Португалии: 27 заявок на смену назначения за 19 месяцев
Спустя девятнадцать месяцев после вступления в силу земельного закона правительство Португалии получило лишь 27 заявок на смену назначения — от 12 из 278 муниципалитетов.
Португальский закон Lei dos Solos вступил в силу в конце января 2025 года: он позволяет муниципалитетам переводить сельские земли в городскую категорию и высвобождать участки под жилищное строительство. По данным Министерства экономики и территориальной сплочённости, обнародованным 21 августа 2026 года, всего в его рамках подано 27 заявок. Из них 21 рассмотрена, шесть остаются на изучении. Это на девять больше, чем 18 заявок, насчитанных в феврале, — темп примерно в полторы новые заявки в месяц по всей стране.
Двенадцать муниципалитетов из 278
Заявки поступили из Алкошете, Албуфейры, Амаранте, Бенавенте, Коимбры, Фигейра-да-Фош, Лоуреша, Маи, Ольяна, Санта-Мария-да-Фейры, Трофы и Вила-Нова-да-Баркиньи. Инструментом воспользовались двенадцать муниципалитетов; 266 — нет.
География показательна. Лоуреш и Мая расположены на окраинах Лиссабонской и Портуанской агломераций, где дефицит жилья ощущается острее всего и где перевод земель сильнее всего сказался бы на предложении. Албуфейра и Ольян — муниципалитеты Алгарви, где сезонный спрос сталкивается с ограниченным фондом постоянного жилья. Однако список слишком короток, чтобы любая закономерность в нём имела вес: это дюжина решений, а не тенденция.
Процедурное узкое место, лежащее в основе
Более красноречивая цифра касается генеральных планов. Из 278 муниципалитетов, находящихся под наблюдением, 143 завершили адаптацию своего муниципального генерального плана, а 135 ещё работают над ней. Пока адаптация не завершена, муниципалитет практически не может воспользоваться механизмом перевода земель, а значит, примерно половина страны ещё не дошла до точки, с которой закон становится применимым.
Это меняет прочтение низкого числа заявок. Оно измеряет пропускную способность администрации по меньшей мере в той же степени, что и интерес на местах. Даст ли вторая половина муниципальной карты волну заявок после адаптации планов — вопрос открытый, и динамика с февраля по август не даёт серьёзных оснований для прогноза ни в ту, ни в другую сторону.
О чём правительство умалчивает
Министерство не раскрыло, сколько из 27 заявок нацелены на жилищное строительство, а сколько — на экономические или логистические проекты. Этот пробел существен. Закон публично отстаивали как меру по расширению предложения жилья, и без такой разбивки опубликованные данные не позволяют проверить, какая часть его результата вообще относится к жилью. В сообщении не указаны ни площадь земель, ни число жилых единиц, поэтому 27 заявок нельзя перевести в какую-либо оценку количества квартир и домов.
Почему политика предложения — главный сюжет Португалии сейчас
Последний срез Glopra от 17 августа 2026 года показывает португальскую жилую недвижимость на уровне 2 659 долларов за квадратный метр по стране на основе сделок, при валовой арендной доходности 4,29 % и годовом росте цен на 17,8 % — самом быстром в Европейском союзе. По шкале риска пузыря Glopra рынок получает 84 балла, что попадает в высокую зону.
Именно рост цен такого масштаба при фиксированной базе предложения превращает политику высвобождения земель из технической в судьбоносную. Закон, породивший 27 заявок за 19 месяцев, судя по опубликованным данным, пока не сдвигает предложение в масштабах, заметных на фоне годового прироста в 17,8 %. Для покупателя это довод рассматривать португальское предложение как ограниченное на горизонте двух-трёх лет — независимо от того, чего добивается законодатель. Это рыночная информация, а не юридическая или инвестиционная рекомендация.
Sources: idealista/news Portugal (Ministry of Economy and Territorial Cohesion data), 21 Aug 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/21/77255-municipios-receberam-apenas-27-pedidos-ao-abrigo-da-lei-dos-solos