Медианная арендная ставка новых договоров в Португалии достигла 10,17 евро за квадратный метр, рост на 10,2%
Медианная ставка в новых португальских договорах аренды достигла 10,17 евро за квадратный метр во втором квартале, что на 10,2% выше, чем годом ранее.
Медианная арендная ставка, согласованная в новых португальских договорах аренды, достигла 10,17 евро за квадратный метр во втором квартале 2026 года, что на 10,2% выше, чем годом ранее, следует из данных национального статистического ведомства, опубликованных 29 сентября 2026 года. Это ускорение: в первом квартале годовой рост составлял 9,1%. Всего за квартал было заключено 35 407 новых договоров аренды.
Пятнадцать евро в Лиссабоне и четыре с половиной во внутренних районах
Общенациональная медиана — это среднее двух очень разных стран. Большой Лиссабон показал медиану 15,24 евро за квадратный метр. Далее следует автономный регион Мадейра с 12,78, затем полуостров Сетубал с 11,99, Алгарве с 11,56 и агломерация Порту с 10,83. На другом конце Terras de Trás-os-Montes на крайнем северо-востоке показал самую низкую медиану в стране — 4,42 евро за квадратный метр.
На муниципальном уровне концентрация ещё резче. Среди 24 муниципалитетов с населением более 100 000 человек Лиссабон показал самую высокую медианную ставку — 17,79 евро за квадратный метр, рост на 5,1% за год.
Самый быстрый рост происходит не там, где ставки выше всего
Лиссабонские 5,1% — деталь, на которой стоит остановиться, поскольку она заметно ниже общенационального темпа, тогда как Лиссабон остаётся самым дорогим муниципалитетом страны. Самые резкие годовые приросты зафиксированы в других местах: Алентежу-Литорал — 21,6%, Terras de Trás-os-Montes — 17,6% и Мадейра — 17,4%. Среди крупных муниципалитетов быстрее всех рос Гимарайнш — на 20,7%.
Регион, который держит самую низкую медианную ставку в Португалии и одновременно один из трёх самых быстрых годовых приростов, описывает рынок, догоняющий с очень низкой базы, а не перегретый рынок. Та же арифметика, которая делает повышение на один евро невидимым в Лиссабоне, превращает его в двузначный процент в Terras de Trás-os-Montes. Тот, кто сравнивает региональные процентные изменения без уровней рядом, будет систематически неверно читать эту таблицу.
На части севера число договоров редеет
Количественная сторона публикации местами указывает в сторону, противоположную ценовой. Среди крупных муниципалитетов наибольший прирост новых договоров показала Алмада — 17,2%. Несколько крупных муниципалитетов, напротив, зафиксировали меньше новых договоров, чем годом ранее: Матозиньюш снизился на 14,0%, а Майя — на 13,2%, оба в агломерации Порту и оба в период, когда арендные ставки по стране росли двузначными темпами.
На агломерации Лиссабона и Порту вместе пришлось 45,1% всех новых договоров аренды за квартал.
Почему наш собственный показатель аренды выше и о чём это говорит
В текущей строке по Португалии у нас указана запрашиваемая аренда 20,98 доллара США за квадратный метр в месяц, то есть 18,1 евро, против цены предложения 3 718 долларов США за квадратный метр; оба показателя относятся к августу 2026 года и взяты с одного национального портала недвижимости. Эти 18,1 евро существенно выше 10,17 евро из нынешней публикации, и причина не в ошибке ни одного из чисел.
Их разделяют две вещи. Во-первых, эта публикация измеряет ставку, фактически согласованную в подписанных договорах по всей стране, включая внутренние муниципалитеты, где медиана не доходит до пяти евро; наш показатель измеряет объявленную запрашиваемую ставку на портале, ассортимент которого смещён в сторону городов. Во-вторых, запрашиваемая ставка по своей природе выше согласованной, потому что объявление — это стартовая позиция.
Нашу строку по Португалии мы пометили низкой надёжностью по смежной причине. При проверке окружных таблиц портала выяснилось, что его индекс аренды работает на более городской выборке, чем его же индекс цен, поэтому валовая доходность, рассчитанная по этой паре, смещена вверх. Честное совместное прочтение двух источников таково: число статистического ведомства лучше описывает, сколько платят арендаторы, а наше — сколько просят собственники. Годовое изменение цен в нашей строке составляет 17,8%, наш пузырьковый балл равен 84, в высоком диапазоне, а льготная ставка 10% на доход от жилой аренды действует лишь до тех пор, пока арендная плата не превышает 2 300 евро в месяц.
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), median rents in new lease contracts, second quarter 2026, released 29 September 2026, as reported by Observador https://observador.pt/2026/09/29/rendas-medianas-em-portugal-aceleram-para-subida-de-102-em-termos-homologos-diz-ine/; idealista, 29 September 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/29/77913-rendas-das-casas-sobem-para-recorde-mas-contratos-diferem-pelo-pais