Недвижимость Португалии 2026: высокие цены и слабая доходность
Средняя цена в Португалии — 2 659 долл./м², валовая доходность 4,29 %. По срезу Glopra от 23.07.2026 рынок получил 84 балла из 100 за риск перегрева.
Португальская статистика роста читается по-разному в зависимости от валюты. Собственный срез данных Glopra от 23 июля 2026 года, построенный по методике v3, фиксирует за двенадцать месяцев +14,5 % в долларах и +17,8 % в местной валюте. Разницу создаёт курс, а не рынок жилья, и покупателю с рублями или дирхамами это важно понимать до того, как он сравнит Лиссабон с чем-либо ещё.
Сколько стоит квадратный метр в Португалии?
Средняя цена по стране в срезе Glopra — 2 659 долл./м². Испания в тех же данных стоит 2 331 долл./м², Греция — 2 848 долл./м², то есть Португалия расположилась между ними. Долгая дистанция выглядит внушительнее короткой: за пять лет Glopra насчитала +69,5 % в долларах, за десять — +185,4 %. Индекс цен на жильё Eurostat за первый квартал 2026 года и квартальная статистика португальского INE подтверждают направление движения.
Средняя цифра здесь скрывает многое. Внутренние, удалённые от побережья районы страны стоят заметно дешевле, и для них национальная средняя — скорее потолок, чем ориентир. Квартира в небольшом городе вдали от океана и отремонтированная студия в двух кварталах от Тежу оцениваются по разной логике, но попадают в один и тот же показатель.
Чем Лиссабон отличается от Порту?
Лиссабон в данных Glopra стоит 6 957 долл./м², Порту — 4 617 долл./м². За десять лет столица прибавила 134,2 %, а Порту — 189,9 %: второй город догоняет быстрее, чем дорожает первый. Порту сегодня примерно на треть дешевле по метру при тех же налоговых правилах.
Разрыв между городами объясняется хронологией спроса: Порту попал на туристическую карту позже Лиссабона и стартовал с более низкой базы, поэтому его процентный рост выглядит внушительнее при меньшей абсолютной цене.
Какую доходность приносит аренда?
Валовая доходность по стране составляет 4,29 % по данным Glopra, в Лиссабоне — 3,76 %, в Порту — 3,96 %. Для сравнения, Испания в том же срезе даёт 5,45 %, Венгрия — 4,69 %; ряды Global Property Guide по Португалии находятся в том же диапазоне.
Краткосрочная аренда считается иначе. Glopra оценивает валовую доходность посуточной сдачи в Лиссабоне в 11,1 % при загрузке 81 % и средней цене ночи 130 долларов. Это уже гостиничный бизнес с лицензионным риском, а не пассивное владение. Вычтите уборку, управление и простои, прежде чем сравнивать эти 11,1 % с лиссабонскими 3,76 % от долгосрочной сдачи.
Расходы на вход тоже заметны: полные транзакционные издержки Glopra оценивает в 11,2 % от цены покупки, а налог на арендный доход стартует со ставки 10 % и прогрессивно поднимается до 25 %.
Практический вывод из этих цифр несложный. Португальская длинная аренда работает скорее как способ сохранить капитал, чем как источник денежного потока: Венгрия в том же срезе Glopra даёт 4,69 % при средней цене 2 150 долл./м², то есть более дешёвый вход при сопоставимой доходности.
Насколько перегрет португальский рынок?
Glopra присваивает Португалии 84 балла из 100 — верхняя полоса шкалы и самый высокий показатель среди пятнадцати рынков, охваченных этой серией материалов; на другом конце Марокко с 16 баллами. Главный аргумент внутри оценки — соотношение цены и дохода 12,8: португальские зарплаты за десять лет не выросли на 185,4 %. Достоверность данных по стране Glopra оценивает как высокую, так что дело не в узкой выборке.
Сам балл ничего не говорит о сроках. Он фиксирует расстояние между ценой и тем, что её поддерживает: доходами домохозяйств, арендными ставками и стоимостью денег.
Источники
Instituto Nacional de Estatística (INE), Estatísticas de Preços da Habitação 2026 Q1 — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/17/76623
Eurostat, House Price Index Q1 2026 — https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-euro-indicators/w/2-02072026-bp
Global Property Guide, Portugal rental yields — https://www.globalpropertyguide.com/europe/portugal/rental-yields
idealista Portugal, June 2026 price report — https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/01/76259
Glopra Market Data v3, snapshot 2026-07-23