В Португалии заработали новые режимы аренды: без налога при ставке в 80% от местной медианы
С 1 сентября португальский арендодатель, сдающий жильё по 80% от медианной ставки муниципалитета, не платит подоходный налог с этого дохода по режиму RSAA.
1 сентября 2026 года в Португалии вступили в силу два режима аренды, оба созданные декретом-законом Decreto-Lei n.º 97/2026, опубликованным 20 мая. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) заменяет Programa de Apoio ao Arrendamento и адресован частным арендодателям; Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) рассчитан на инвесторов, работающих в масштабе. Предложение в обоих случаях одинаково по существу и различается лишь по степени: ограничьте ставку — оставьте себе налог.
RSAA — сделка для арендодателей
В рамках RSAA арендная ставка ограничена 80% от медианной ставки за квадратный метр в соответствующем муниципалитете по измерениям INE, причём итоговый потолок корректируется с учётом типа объекта, энергетического класса и парковки. Единого общенационального потолка у RSAA нет — этим он и отличается от инвестиционной ветки, где ставки ограничены фиксированной величиной 2 300 евро в месяц. Тот, кто остаётся в пределах лимита, полностью освобождается от IRS для физических лиц и от IRC для компаний — на весь срок действия договора и при соблюдении правил.
Режим открыт для частных собственников, риелторских компаний, фондов и государственных структур. Договоры должны заключаться минимум на три года, если арендатор оформляет постоянное проживание, либо на три месяца с возможностью продления для временных жильцов — студентов и переведённых работников. Сдача отдельных комнат также подходит, если они отвечают требованиям автономности и пригодности для проживания.
Административная цепочка весит не меньше самой льготы. Договоры подаются через электронную платформу IHRU; договор и уведомление налоговой службы должны быть представлены до 15 января следующего года, а IHRU подтверждает одобрение налоговому органу до 28 февраля. После этого льготы действуют ретроактивно с даты начала договора. Нарушение потолка ставки означает возврат освобождения в виде недоимки вместе с компенсационными процентами.
CIA — сделка для капитала
Инвестиционная ветка рассчитана на срок до 25 лет и складывает более длинный перечень освобождений: отмена IMT и гербового сбора при приобретении, полное освобождение от IMI на восемь лет с последующим уменьшением вдвое ещё на срок до десяти лет, освобождение от AIMI на весь срок договора, НДС 6% на подпадающие работы и возврат 50% НДС по услугам архитектуры, инжиниринга и проектирования. Для получения права не менее 70% строительства должно предназначаться под арендное жильё, а месячные ставки ограничены 2 300 евро.
Обязательства соразмерно тяжелее. Сдача должна начаться в течение пяти лет для проектов строительства и реконструкции либо в течение одного года для объекта, уже сданного в аренду. Продажа допускается только при условии, что покупатель формально принимает на себя позицию перед IHRU. Несоблюдение влечёт возврат льгот — в первые десять лет потенциально все 100%, плюс проценты.
Сторона арендатора и открытый вопрос
Арендаторам достаётся меньшая и более простая уступка: вычет по IRS до 900 евро с арендных платежей 2026 года и до 1 000 евро начиная с 2027 года. Контроль распределён между IHRU, налоговой службой, системой социального обеспечения, Нотариальным институтом и INE.
Расширит ли всё это предложение, зависит от того, воспользуются ли режимом, а это упирается в арифметику, которой государство не управляет. Португальский ряд Glopra показывает валовую арендную доходность 4,29% по стране против стандартизированной эффективной ставки налога 10% на арендный доход нерезидентов. Обмен 20-процентной скидки по ставке на освобождение стоимостью 10% валовой аренды оставляет арендодателя примерно на 10% валового дохода в минусе до расходов, и разрыв расширяется для всех, кто уже сдаёт выше муниципальной медианы, — а это большая часть фонда Лиссабона и Алгарви, где запрашиваемые ставки составляют 24,5 и 21,3 евро за квадратный метр. Режим, вероятно, сработает сильнее всего там, где медианные ставки и так близки к рыночным, и останется незамеченным там, где это не так. Это описание правил, а не налоговая консультация; освобождение зависит от индивидуальных обстоятельств и от дополнительных норм, которые ещё предстоит принять.
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html