Португалия закрыла 14-летний спор по НДС: 6 % на реновацию в любой точке ARU
Закон 48/2026, опубликованный 17 августа, подтверждает ставку НДС 6 %, а не 23 %, на работы по реновации внутри португальской ARU, но возврат возможен лишь с января 2022 года.
Закон, опубликованный в португальском официальном издании Diário da República 17 августа 2026 года, разрешает вопрос, порождавший налоговые доначисления более десяти лет: работы по реновации, выполняемые внутри очерченной зоны городской реабилитации, подпадают под пониженную ставку НДС в 6 % независимо от того, утвердил ли муниципалитет отдельно операцию по реабилитации. Разница между пониженной и стандартной ставкой в 23 % составляет 17 процентных пунктов всего бюджета работ и применяется ретроактивно к договорам, заключённым с 2009 года.
Две аббревиатуры в центре спора
Португальский муниципалитет вправе очертить ARU — área de reabilitação urbana, по сути карту, — и отдельно утвердить ORU, operação de reabilitação urbana, которая программирует происходящее внутри этого периметра. Налоговая служба читала кодекс об НДС как требующий и того и другого и выставляла доначисления по ставке 23 % собственникам и подрядчикам, чьи работы находились в ARU без утверждённой ORU. Поскольку ORU — муниципальный акт, полностью выходящий за пределы контроля налогоплательщика, одинаковые ремонты в соседних населённых пунктах могли облагаться по разным ставкам. Парламент принял поправку в форме аутентичного толкования — приёма, который объявляет, что исходный закон 2009 года означал всегда, — единогласно в общем обсуждении 3 июля 2026 года и в окончательном голосовании 17 июля.
Почему деньги возвращаются только до 2022 года
Ретроактивный охват и охват возмещаемый — не одно и то же, и практический ответ лежит именно здесь. Ordem dos Contabilistas Certificados выпустила 17 августа заключение, напоминающее, что к НДС применяется четырёхлетний срок давности, а потому корректировки действуют лишь там, где налог стал подлежащим уплате начиная с 1 января 2022 года. Всё более раннее задавнено, что бы ни говорило толкование. Облегчение поэтому доступно прежде всего налогоплательщикам с открытой проверкой или действующим судебным делом, а также за периоды, остающиеся внутри окна. Подрядчики, начислившие 23 %, обязаны вернуть разницу застройщику; застройщики, самостоятельно исчислявшие налог, исправляют собственные декларации.
Рынок, на который это ложится
Португальский срез Glopra от 17 августа 2026 года показывает среднюю цену по стране 2 659 долларов за квадратный метр, рост на 17,8 % за двенадцать месяцев — один из самых быстрых годовых приростов среди 70 отслеживаемых рынков — при пузырьковом балле 84, внутри высокой полосы. Средняя по Лиссабону составляет 6 957 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 3,76 %. Стандартизированные транзакционные издержки достигают 11,2 %, а эффективная ставка налога на аренду в нерезидентском кейсе Glopra равна 10 %.
На рынке, где столица приносит 3,76 % валовыми, именно экономика ремонта решает, стоит ли вообще покупать старое здание. Снятие 17 пунктов НДС с бюджета работ ощутимо меняет этот расчёт, а более старый жилой фонд Португалии сосредоточен как раз в тех ARU, где возник спор. Само по себе разъяснение предложения не создаёт, но убирает один из доводов против реновации.
Читайте границы, а не заголовок
Пониженная ставка распространяется на работы внутри очерченной ARU и в пределах определённых периодов. Это не общая ставка 6 % для португальского строительства, а январская граница 2022 года отсекает большинство исторических требований. Тому, у кого есть незакрытое доначисление, следует поручить португальскому налоговому консультанту сверить его с новым текстом; настоящая статья — изложение правовой перемены, а не налоговая консультация.
Sources: idealista/news Portugal (17 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/17/77177-nova-lei-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana; idealista/news Portugal, OCC opinion (18 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/18/77187-iva-a-6-na-reabilitacao-so-abrange-imposto-exigivel-desde-2022; Observador (17 Aug 2026) https://observador.pt/2026/08/17/nova-lei-em-diario-da-republica-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana/