印尼央行：二季度房价仅涨0.69%，但销量暴跌已近乎止住
印尼央行二季度调查显示，一手房价格同比上涨0.69%，销量降幅从−25.67%大幅收窄至−2.36%。
据8月7日公布的印尼央行住宅物业价格调查，2026年第二季度印尼一手住宅价格同比上涨0.69%，仅略高于第一季度的0.62%。变化大得多的是成交量：销量同比下降2.36%，而三个月前的降幅是25.67%。价格线已经平了一年；需求线则停止了断崖式下跌。
该调查覆盖十八个城市的开发商，且只衡量一手市场——开发商销售的新建房源，不含二手转售。
各个细分市场几乎都没有动静
大户型住宅同比上涨0.68%，指数为108.41，好于上一季度的0.50%。小户型上涨0.49%，指数113.89，较此前的0.61%放缓。中户型基本持平，指数为114.01。三个细分、三个低于0.7%的读数，彼此之间没有清晰方向：这是一个名义上横盘的市场，而在实际价值口径下，意味着它每个季度都在贬值。
调查中的融资细节才是结构性看点。开发商73.28%的建设资金来自自有资本而非银行信贷，70.05%的购房者使用KPR按揭贷款。以这种比例自筹资金的开发行业，对利率变动免疫，却也几乎没有能力在下行期持续建设——供给在两个方向上都反应迟缓。
我们自己的数字落在同一个位置
Glopra的印尼数据显示，过去十二个月房价上涨0.62%，而印尼央行二季度的读数是0.69%。两套独立构建的口径相差仅0.07个百分点，这大概是这一资产类别所能提供的最好互证，也意味着“平”是市场本身的属性，而非某一种方法论的产物。
这种“平”对外国业主意味着什么，只有换成美元才看得见。印尼房价以印尼盾计上涨0.62%，同样的十二个月内以美元计则下跌8.7%。名义上的稳定是真实的；汇率从中拿走了大约九个百分点。
收益率才是市场付给你的东西
以全国均价每平方米2,113美元计，我们测算的印尼毛租金收益率为8.3%，属亚洲覆盖范围内最高之列。按我们标准化情形下20%的非居民租金实际税负，净收益率约为6.6%，仍是相当强的现金回报；而在一个没有资本增值的市场里，收益本身就是全部理由。
巴厘岛的情况不同，不能从全国口径推读：每平方米2,341美元，毛收益率5.8%，现金回报明显低于全国。这个巴厘岛数字我们以低置信度呈现——该岛的底层数据薄弱，我们宁愿明说，也不愿给出一个看似精确却无法背书的数字。我们对印尼的泡沫评分为73，处于偏高区间。
Sources: CNN Indonesia (Bank Indonesia Residential Property Price Survey Q2 2026, 7 Aug 2026) https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20260807120831-92-1389667/survei-bi-harga-properti-residensial-naik-tipis-kuartal-ii-2026; ANTARA https://m.antaranews.com/amp/berita/5683997/survei-bi-catat-harga-properti-residensial-triwulan-ii-naik-terbatas