墨西哥房产税与购房成本：外国买家2026年实际负担多少

非居民房东按租金总额缴纳25%所得税，不得扣除任何费用；购房一次性成本约为房价的10.3%，海岸50公里内须经银行信托fideicomiso持有。

在墨西哥买房，决定回报的常常不是房价，而是《所得税法》第158条：非居民出租按收入总额课征25%，不得作任何扣除。您若在图卢姆测算美元收益，应从这里起算。

完成一笔交易大约需要多少费用？

据Glopra 2026年7月23日快照（v3方法论），整体交易成本为房价的10.3%，占比最大的是州级取得税ISAI，约2%至5%，其余为公证、登记与评估费用。同一快照显示墨西哥城均价为每平方米2,959美元，一套90平方米的公寓需另备约27,400美元现金。

为什么非居民房东不能扣除任何成本？

因为法条本身排除了扣除。第158条按收入总额课征25%，第153条规定付款方的代扣即为最终缴税，不再汇算清缴；月租400美元与4,000美元适用同一税率。网络流传的“可按净额适用35%”出自第159条，针对分时度假产权，与住宅出租无关；美墨税收协定第6条第5款的净额选择权仅限美国税务居民。对照Glopra快照5.79%的毛租金回报率，这25%在计入持有成本前已改变结论。

外国人能在海岸线附近置业吗？

可以，只是持有方式不同。距海岸50公里、距边境100公里以内，外国自然人不能取得直接产权，须通过fideicomiso即银行信托持有：银行为名义产权人，您保留出售、出租与继承等受益权。信托期限50年可续期，签约时付设立费，之后每年付管理费。图卢姆、卡门海滩与洛斯卡沃斯均在此范围内。

带家具出租与短租有何不同？

未配家具的住宅出租依《增值税法》第20条第二款免征增值税；配家具出租与旅游短租须缴16%增值税，多数州另征住宿税。同一笔租金因此叠加25%所得税、16%增值税与州税。

目前价格是否已偏离本地收入？

Glopra快照的房价收入比为13.3，泡沫评分64分（满分100），处于“偏高”区间；以美元计价，过去十二个月上涨16.2%。出价之前，请向公证人索取该市镇的ISAI税率，并要求银行提供书面的信托收费标准。

本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见；签约前请咨询墨西哥公证人或税务顾问。

资料来源

Ley del Impuesto sobre la Renta，第153、158、159条

diputados.gob.mx

Ley del Impuesto al Valor Agregado，第20条第二款

Servicio de Administración Tributaria

sat.gob.mx

美国—墨西哥税收协定，第6条第5款

Glopra数据快照 2026-07-23，v3方法论

glopra.com

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