外国人在墨西哥购房：限制区、fideicomiso 信托与购房流程

墨西哥海岸线上的外国人购房，几乎都要通过银行信托完成。fideicomiso 究竟给您哪些权利、在10.3%的交易成本之上还要额外承担多少，以及哪一步最容易让买家血本无归。

在墨西哥，决定您以何种形式拥有房产的是地图。宪法第27条把距陆地边界100公里、距海岸50公里内土地的直接所有权保留给墨西哥人与墨西哥公司，《外国投资法》第2条称这条界线为限制区。洛斯卡沃斯、巴亚尔塔港、图卢姆与整个下加利福尼亚半岛都在其中，fideicomiso 因此不是偏门安排，而是常规做法。

为什么产权证上写的是一家银行？

《外国投资法》第11条允许信贷机构作为受托人取得限制区不动产权利，前提是受益人为外国人且外交部核发许可。第12条写明受益人得到什么：使用该不动产并取得收益，可自用，也可出租给第三人。第13条把期限上限定为五十年，可依申请续期。常见误解是到期后房产归银行，事实并非如此：银行没有经济利益，受益人可以更换，指定替代受益人正是多数外国业主避开墨西哥继承程序的做法。

办理许可需要提交什么？

申请通过外交部 SIPAC27 电子系统提交：受托银行、全部受益人及替代人、期限、用途、含面积与四至的不动产描述，以及与边界或海域的距离。费用依《联邦规费法》第25条缴纳，第14条规定中央办公室五个工作日内作出决定，逾期不答复视为准许。

限制区之外要走哪条路？

在梅里达、瓜达拉哈拉或圣米格尔-德阿连德，外国人可直接以本人名义登记。第10A条要求向外交部提交书面协议即卡尔沃条款，买方就该不动产视自己为墨西哥人，放弃请求本国政府保护；自2026年6月17日起须使用 SRE-2022-084-006-A 或 006-B 表格。第10条另有一途：载有外国人准入条款的墨西哥公司可为非住宅用途直接取得限制区不动产，六十个工作日内报备。

为什么 ejido 土地最容易让人血本无归？

ejido 是村社共有土地，此身份下无法有效转让给外人。《农地法》第81条要求村社大会授权，把已依第56条划界分配的地块转为完全所有权；权利人再请国家农地登记局注销农地登记、核发所有权证书，并到公共产权登记处登记。第84条还为亲属、其他社员与村社保留首次转让的优先购买权。公证人 notario público 由国家任命而不代表买方，价值恰在于此：他调取 certificado de libertad de gravamen 查明抵押查封，安排官方估价，代缴各州自定税率的取得税 ISAI，索取 CURP 与 RFC，起草并登记 escritura pública。墨西哥住宅均价每平方米2,959美元，租金毛收益率5.79%，购房交易成本10.3%（Glopra 快照，2026 年 7 月 23 日，v3 方法论）。信托设立费与年费叠加其上，非居民出租人另按《所得税法》第158条就毛租金缴纳25%，由承租人代扣。以美元计，房价十二个月涨16.2%，十年涨133.9%；房价收入比13.3、泡沫风险64分评为偏高，信托费用应长期计入回报测算。

本文仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议。

资料来源

Cámara de Diputados, Ley de Inversión Extranjera — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley Agraria — diputados.gob.mx

Cámara de Diputados, Ley del Impuesto sobre la Renta — diputados.gob.mx

Secretaría de Relaciones Exteriores — sre.gob.mx

Registro Agrario Nacional — ran.gob.mx

Sources: mexicolife.com, peninsulawyers.com, canamexlaw.com, bajaproperties.com, taxesforexpats.com

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