墨西哥二季度房价上涨7.3%，央行按兵不动维持6.50%利率

联邦住房抵押协会数据显示，2026年二季度墨西哥房价同比上涨7.3%，全国均价1,960,032比索；四天前央行刚将政策利率维持在6.50%。

根据墨西哥联邦住房抵押协会（Sociedad Hipotecaria Federal，SHF）8月10日公布的数据，2026年第二季度墨西哥住房价格指数同比上涨7.3%，全国住房平均价值升至1,960,032比索。四天前，墨西哥央行（Banxico）以全票一致的表决连续第二次会议将政策利率维持在6.50%不变，并把预计通胀回到3%目标的时点推迟至2027年第四季度。房价涨幅逼近8%，融资成本却被冻结——这就是墨西哥市场进入下半年时的形态。

有一点需要澄清，因为不少媒体把两个数字混为一谈。7.3%是第二季度的同比增速；在标题中流传的7.9%则是上半年的累计数据，两者不可互换。

最便宜的住房涨得最快

上半年，新建住房价格上涨8.3%，二手房上涨7.5%；独栋住宅上涨8.4%，公寓上涨7.4%。最剧烈的变动出现在底层：经济型与社会保障型住房上涨10%，而中端住宅仅上涨6.7%。当最可负担的一档升值最快时，压力就落在最没有余地消化它的买家身上；只要按揭利率维持不变，这种效应还会不断累积。

按州划分，塔毛利帕斯州以11.8%领先，其后是金塔纳罗奥州11.5%、哈利斯科州11.2%、阿瓜斯卡连特斯州10.7%和纳亚里特州10.6%。金塔纳罗奥州和纳亚里特州是最依赖外国买家与第二住宅需求的两个州——坎昆、图卢姆和纳亚里特里维埃拉——因此当地的两位数涨幅有一部分是由对墨西哥按揭利率毫不敏感的买家推动的。

央行暂停让宽松推迟

央行的决定并不意外，实质内容在于修订后的时间表：把通胀回到目标的时点从2027年第二季度推后到第四季度，意味着预期中的宽松被抽走了大约两个季度。下一次议息定于9月24日。对于需要贷款购房的国内买家来说，这意味着今年的可负担性算式不会改善，而房价仍在继续累积涨幅。

数据给出的视角

Glopra的墨西哥数据显示，全国均价为每平方米1,715美元，毛租金收益率5.79%；过去十二个月房价以比索计上涨8.7%，以美元计上涨16.2%——差额来自汇率，也提醒人们：以美元计价和以比索计价的投资者，这一年的体验截然不同。我们对墨西哥非居民租金收入的有效税率为25%，这会把5.79%的毛收益率拉近至约4.3%的净收益率。墨西哥城在两项指标上都更高：每平方米3,239美元，毛收益率6.77%。

我们给墨西哥的泡沫评分为64，处于偏高区间。这一读数与SHF的数字从不同角度讲述同一个故事：房价的上涨早已远超当地收入与租金所能支撑的水平，而降息暂停则移除了让这一缺口温和收敛的最合理机制。

Sources: El Universal (SHF index, 10 Aug 2026) https://www.eluniversal.com.mx/cartera/precio-de-la-vivienda-se-incremento-73-a-nivel-nacional-en-el-segundo-trimestre-jalisco-y-quintana-roo-lideran-alzas/; El Imparcial https://www.elimparcial.com/dinero/2026/08/10/precio-de-la-vivienda-en-mexico-sube-73-en-el-segundo-trimestre-de-2026-y-el-valor-promedio-nacional-alcanza-19-millones-de-pesos-segun-la-shf/; El Financiero (Banxico, 6 Aug 2026) https://www.elfinanciero.com.mx/economia/2026/08/06/tasa-de-interes-del-banxico-en-que-nivel-quedo-hoy-6-de-agosto-de-2026/

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