墨西哥 2026 年 9 月第四次将政策利率维持在 6.50%

墨西哥银行于 2026 年 9 月 24 日将隔夜目标利率维持在 6.50%，为一致通过的第四次连续按兵不动，并表示不会追随美联储。

墨西哥银行在 2026 年 9 月 24 日将隔夜银行间利率目标维持在 6.50% 不变，这是它连续第四次会议按兵不动，决议为一致通过。对任何为墨西哥房产融资的人来说，这就是躺在房贷定价之下的那个数字，而它在连续四次决议中保持不动。

委员会的理由同时指向两个方向。公告所引用的两次测量之间，年度总体通胀由 3.10% 升至 3.42%，而核心通胀由 3.95% 降至 3.79%。总体上行而核心回落，正是最常导致这种结果的组合：不降、不升，也不给信号。

预测是平的，独立性写得明确

该行预测 2026 年第四季度、2027 年第四季度和 2028 年第四季度的总体通胀均为 3.0%。三个相同的年度预测覆盖未来三年，与其说是预测，不如说是意图声明：这就是目标，委员会预期会守在上面。

对跨境买家来说更有分量的一句，是委员会明确表示不会机械地追随美国联邦储备委员会。这一点重要，因为美联储在 9 月会议上把自己的利率上调了四分之一个百分点。一家与华盛顿脱钩的墨西哥央行，其利率路径必须从墨西哥自身的通胀去读，而不能从美国的新闻标题里搬来，这也改变了以比索计价的房贷该如何与以美元计价的房贷相比较。

6.50% 的地板对买家意味着什么

政策利率不动，融资成本就不动。对使用杠杆的买家，实际效果是墨西哥的房贷定价有了四次会议的稳定期来落定，这比今年多数新兴市场借款人得到的可预测性都要多。对全现金买家，利率的意义不同：它是与房产竞争的比索存款的回报，而 6.50% 的政策利率对应 3.0% 的通胀目标，意味着仅仅什么都不做也有可观的实际收益。

与我们自己的墨西哥数据对照

我们的墨西哥全国数据行在 2026 年 9 月 22 日的快照中记录挂牌价每平方米 1,908 美元，由 2026 年 8 月每平方米 32,394 比索换算而来，该数字取自十五个联邦实体的房源门户，混合了独栋住宅与公寓。我们另外单独持有按套价格 115,452 美元，来自联邦住房抵押机构的住宅价格指数，2026 年第二季度，覆盖以抵押贷款融资的购买。两者来自不同发布方与不同样本，因此并列保存，不将两者相除。

我们不发布墨西哥全国租金，原因就写在该数据行里：这两个价格背后的发布方都不生产租金序列，而确实存在的城市层面租金数据远高于全国价格水平，把两者配对会高估收益率。这是一个诚实的缺口，而不是一个估算，也正因如此我们对墨西哥的可信度评级为中等。

墨西哥购房的交易成本达到价格的 10.3%，非居民租金收入税为 25%，我们的泡沫风险读数为 100 分中的 64 分，处于偏高区间。对外国买家而言，有一项结构性事实比上述任何数字都更重要：在沿海与边境地带，产权是通过 fideicomiso 银行信托持有，而非直接持有，而这恰好覆盖了多数国际买家关注的海滨市场。其他地区适用完全所有权。

Sources: Banco de Mexico, Anuncio de Politica Monetaria, 24 September 2026 https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/anuncios-de-las-decisiones-de-politica-monetaria/%7B7D0BDB6E-E519-9C69-04AA-ABD4D31E4850%7D.pdf; Banco de Mexico, listing of monetary policy decision announcements https://www.banxico.org.mx/publicaciones-y-prensa/anuncios-de-las-decisiones-de-politica-monetaria/anuncios-politica-monetaria-t.html

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