摩洛哥购房成本与房产税：外国买家须知（2026）
摩洛哥城市均价每平方米1,351美元，是 Glopra 对比组中最低的入场价；泡沫风险仅16分，租金毛回报率7.31%，但十年来房价几乎原地踏步，回报只能来自租金。
摩洛哥的数据第一眼容易被误读。Glopra 2026年7月23日的快照采用v3方法论，摩洛哥城市平均房价为每平方米1,351美元，是整个对比组中最低的入场价；泡沫风险评分16分，同样是组内最低，数据可信度评为高。低价与低风险同时出现，通常说明这个市场缺少上涨动力，而不是被低估。
十年过去，房价基本没动
以美元计价，摩洛哥房价五年下跌4.6%，最近十二个月下跌4.2%，十年累计仅上涨2.4%。这不是一次回调，而是长期走平。房价收入比高达14.15，相对本地工资住房已经偏贵，内需被压住，外国买家也不足以独自推高行情。
支撑投资的是租金
Glopra 测得的租金毛回报率为7.31%。在地中海沿岸市场中，这个水平配上这样的入场价并不多见。它也决定了合理的持有策略：靠多年的现金流，而不是靠两三年内转手获利。
10.3%的交易成本花在哪里
Glopra 将购房总成本定为房价的10.3%，其中国家登记税占比最大，其次是向 ANCFCC 缴纳的确权与登记费用——真正把您的名字写进产权登记的正是这一笔——再加上公证员费用及增值税，以及中介佣金。按均价计算，一套90平方米的住宅在拿到钥匙前就要支出约12,500美元，相当于7.31%回报率下约一年半的毛租金。认证翻译与法律尽调不在这10.3%之内；若房产未办产权登记而以传统的melkia凭证转让，这部分开支还会明显上升。
租金收入的实际税负与20%的陷阱
住宅租金享有40%的统一扣除，只有六成进入计税。余下部分适用2025年财政法的累进税率表：应税收入40,000迪拉姆以内为0%，最高一档37%。非居民与居民适用同一张税率表，没有针对外国人的附加税率，这一点在 mre.gov.ma 的2025年指南中写得很清楚。因此实际税负差别很大：Glopra 测算的有效税率为11.3%，区间为3.12%至14.09%，小户型多在下限附近，多套出租则接近上限。另有20%的最终单一税率，按毛租金计征、不享受扣除，常被当作默认选项；但在 Glopra 测算的两个租金情景下都比累进税率表更贵。10%或15%的预扣税仅在租客为法人或设有正规账簿时适用，且可抵扣最终税款；租给个人则不涉及预扣。
税务规则会变动，本文仅为一般信息而非税务建议，签约前请向摩洛哥公证员或税务顾问核实。
资料来源
Glopra
Loi de Finances 2025