葡萄牙挂牌租金7月转涨，结束连续六个月下跌
葡萄牙挂牌租金7月同比上涨0.9%，至每平方米17.7欧元，结束六个月跌势，阿尔加维超越里斯本成为最贵租赁区域。
据idealista于8月4日发布的指数，2026年7月葡萄牙挂牌租金同比上涨0.9%，全国中位数升至每平方米17.7欧元，为连续六个月下跌后的首次年度上涨。里斯本达到每平方米23.5欧元，上涨2.8%。这轮回升很薄——不足一个百分点——而它出现在一个购房价格以十八倍于该速度上涨的市场里。
区域数据需要一句风险提示
阿尔加维如今是全国最贵的租赁区域，达每平方米22.5欧元，超过了里斯本都会区的20.7欧元。要走到这一步，需要一个报告值为34.3%的年度涨幅。同一份数据中，波尔图下跌11.5%至18.1欧元，北部大区下跌11.3%，是唯一处于负值区间的区域。丰沙尔上涨13.8%至17.3欧元，塞图巴尔上涨5.0%至14.2欧元，法鲁市则下滑1.9%至14.9欧元。
十二个月内出现这种量级的波动，通常并不是价格在动。基于挂牌的指数衡量的是当下恰好被登出的那部分房源所要的租金，而在短租活动密集的区域，进入长租市场的房源构成可能在一个夏天到下一个夏天之间剧烈改变。在有成交数据的来源加以确认之前，我们会把阿尔加维的正34.3%和波尔图的负11.5%当作构成效应来看待，也不会据此作出任何购买决策。
租金涨0.9%，房价涨17.8%
值得认真对待的是全国租金这个数字，把它与我们自己的价格数据放在一起，就能解释葡萄牙风险状况的大部分。Glopra的葡萄牙数据显示，过去十二个月房价以欧元计上涨17.8%，以美元计上涨14.5%，全国均价每平方米2,659美元，毛租金收益率4.29%。
当价格以17.8%增长而租金只有0.9%时，收益率会机械性地被压缩。这不是预测，而是算术，并且已经运行了好几年。里斯本目前在每平方米6,957美元上给出3.76%的毛收益率，波尔图在4,617美元上给出3.96%——两者都低于全国平均，也都位于房价涨幅最集中的城市。
葡萄牙为何是我们欧洲最高的泡沫评分
我们的泡沫指数给葡萄牙84分，处于高位区间，是我们覆盖范围内为数不多超过80分的市场，也是西欧最高的一个。该评分的构建方式与瑞银的方法论一致：把一个市场与其自身历史相比较，看房价收入比、房价租金比、实际房价涨幅与信贷。7月的租金数据直接进入房价租金比这一环，而0.9%的租金回升面对17.8%的房价涨幅，对此毫无缓解作用。
抵消的因素是税。在我们的标准化情形下，葡萄牙非居民租金实际税负为10%，以欧洲标准看偏低，这使4.29%的毛收益率变成约3.9%的净收益率——税后表现优于若干毛收益率更高的欧洲市场。对葡萄牙保持谨慎的理由不在收入，而在估值。
Sources: idealista/news Portugal, July 2026 rental index (4 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/08/04/76834-rendas-das-casas-sobem-0-9-em-julho-invertendo-tendencia-de-queda