葡萄牙2026：外国人购房规则与完整购房流程
葡萄牙对外国人购房不设国籍门槛，买到的是完整产权；但自2026年5月25日起，非税务居民购买住宅须按 7.5% 缴纳房产转移税，入场成本明显抬高。
葡萄牙的产权登记簿不看护照。所有权来自合同与登记，官方购房指南对所有买家列出同一份文件清单。2026年真正改变的不是能不能买，而是买下来要付多少。
葡萄牙对外国买家有国籍限制吗？
没有。取得房产属于合同与登记问题，与国籍或居留身份无关。gov.pt 的官方指南列出每位买家都要核验的材料，全篇没有关于买家居住地的条件。您取得的是完整所有权，可以自由出售、出租、抵押和继承。
但有一点要先讲清楚：买房已不再通向居留权。Lei 23/2007 第三条中以购置不动产为基础的投资类别已被 Mais Habitação 改革废除，保留下来的投资类别也不得直接或间接投向房地产。
非居民在签约前需要办理什么？
第一步是税号 número de identificação fiscal。税务局在任一 serviço de finanças 或 Loja do Cidadão 办理，外籍人士也可通过 Portal das Finanças 的 e-balcão 线上申请。所需材料是护照和境外地址证明，委托他人代办则需公证授权书。
第二项义务只针对居住在欧盟和欧洲经济区之外的人。Portal das Finanças 说明，这类人须在十五天内指定葡萄牙税务代表，或加入电子通知系统，否则面临 75 至 7,500 欧元罚款，并丧失申诉和上诉资格。欧盟与欧洲经济区居民则两者皆属自愿。
哪些文件能看出房产是否干净？
caderneta predial 呈现税务机关登记的房产信息。conservatória do registo predial 出具的证明显示产权链条、抵押和负担；自2026年5月21日起，司法部通过新门户 conservatoria.justica.gov.pt 即时发放访问码，有效期六个月。1951年8月之后建成的房屋须有 licença de utilização；若使用许可发放于2004年3月30日之后，还须有依 Decreto-Lei 68/2004 设立、由 IMPIC 监管的 ficha técnica de habitação。最后是能源证书。
签约环节同样不容轻视。contrato-promessa de compra e venda 上支付的 sinal 不是可退的软性预订金：依《民法典》第442条，支付方违约则对方留下该笔款项，对方违约则支付方可要求双倍返还。成交可在公证人面前以 escritura pública 完成，也可采用经认证的私文书，或在司法部的 Casa Pronta 一站式窗口办理，单项登记 375 欧元，多项登记 700 欧元。城市更新区内还须先厘清市政优先购买权，市政当局有八个工作日表态，登记则须在两个月内申请。
2026年的入场成本有多高？
转折在这里。5月20日公布、自2026年5月25日适用的 Decreto-Lei 97/2026 规定，非税务居民购买住宅一律适用 7.5% 的 IMT 税率，且不适用任何减免。买家若已是或在两年内成为葡萄牙税务居民，或在六个月内以中等租金出租并在头五年内保持出租至少三十六个月，则不适用该税率，后两种情形可申请退还差额。印花税按总表 1.1 项再加 0.8%。
我们自己测算的完整购房交易成本为房价的 11.2%（Glopra 快照，2026-07-23，v3 方法论），对应的平均房价为每平方米 2,659 美元，毛租金回报率为 4.29%。过去十二个月房价上涨 14.5%，而我们对葡萄牙的泡沫风险评分为 84 分，是样本中的最高值。法律上的门槛很低，财务上的门槛并不低。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议；具体决定请咨询葡萄牙持牌律师或税务顾问。
资料来源
葡萄牙政府，compra e venda de imóveis — www2.gov.pt
Autoridade Tributária e Aduaneira, Portal das Finanças — info.portaldasfinancas.gov.pt
Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — diariodarepublica.pt
Instituto dos Registos e do Notariado, Balcão Casa Pronta — justica.gov.pt
产权登记证明门户 — conservatoria.justica.gov.pt
IMPIC, ficha técnica da habitação — impic.pt
葡萄牙民法典第442条 — dgsi.pt
Lei n.º 23/2007 第三条（经 Lei n.º 56/2023 修订） — pgdlisboa.pt
Glopra 数据库，2026-07-23 快照，v3 方法论 — glopra.com
Sources: lexidy.com; getgoldenvisa.com; idcportugal.com; tagusproperty.com; nomadgate.com