葡萄牙第二季度住宅价格上涨 16.5%，成交量继续下滑
葡萄牙住宅价格指数第二季度同比上涨 16.5%，低于上一季度的 17.8%；成交 40,142 套，同比减少 6.4%。
葡萄牙官方住宅价格指数在 2026 年第二季度同比上涨 16.5%，慢于三个月前的 17.8%；同期共有 40,142 套住宅易手，比 2025 年同季度减少 6.4%。这是价格涨幅连续第二个季度放缓。数据来自国家统计局 INE，由 ECO、Observador 和 Dinheiro Vivo 报道；撰稿时无法访问原始发布。
二手房仍是市场的高价端
二手住宅比一年前贵 18.0%，新建住宅贵 12.3%。若以 2026 年第一季度而非 2025 年为基准，整体指数仍上涨 3.6%。因此放缓体现在同比口径上，而不在本季度本身：价格仍在逐季上行，只是基数已经走得很远。
成交更少，金额更高
4 月至 6 月登记的 40,142 笔交易比 2025 年同期少 6.4%，但这些交易的总金额达到 107 亿欧元，比一年前多 4.2%。卖出的住宅更少、金额却更高，这是供给而非需求构成瓶颈的市场算术。
境外居住的买家购入 1,890 套住宅，占全部成交的 4.7%，比一年前减少 10.3%。这一下降与“外国需求推高葡萄牙房价”的常见假设相左：在非居民购房收缩的季度里，同比涨幅仍保持在 16% 以上。
来自挂牌价格一侧的第二种读数
对同一市场反应更快的视角来自挂牌价格。2026 年 8 月，全国挂牌价格汇总为每平方米 3,718 美元，挂牌租金为每平方米每月 20.98 美元。这一组配对给出 6.77% 的毛租金回报率；在扣除葡萄牙对长期住宅出租适用的 10% 优惠税率后为 6.09%。十年间该挂牌序列上涨 171.6%，五年间上涨 72.3%。
两个数字为何不同，以及为何这并非矛盾
两种读数建立在不同基础上，覆盖不同时段。INE 指数由已完成交易构成，覆盖 2026 年 4 月至 6 月。挂牌序列由广告构成，其记录的同比涨幅 17.8% 截至 2026 年第一季度。挂牌价格领先于成交价格，在放缓的市场中，广告序列往往在高位停留更久。葡萄牙价格水平的可信度被标注为低，正是出于这个原因：它是挂牌价格汇总，而非登记机关序列。
在为每个市场计算的 0 至 100 泡沫风险分值上，葡萄牙位于 84，处于高位区间。这说明价格相对当地收入和租金跑在了多前面，而不是预测何时停止。葡萄牙的全部交易成本约为购买价格的 11.2%，对持有期较短的人而言是实打实的考量。
Sources: Instituto Nacional de Estatistica (INE), house price index second quarter 2026, released 22 September 2026, as reported by ECO https://eco.sapo.pt/2026/09/22/precos-da-habitacao-sobem-165-mas-dao-sinal-de-abrandamento/; Observador https://observador.pt/2026/09/22/precos-das-casas-abrandam-para-subida-de-165-no-segundo-trimestre-com-menos-64-de-transacoes/; Dinheiro Vivo https://dinheirovivo.dn.pt/economia/preos-das-casas-aumentaram-165-mesmo-com-quebra-de-64-nas-transaes