葡萄牙新租赁制度生效：租金定在当地中位数的80%即可免税
自9月1日起，按所在市镇中位租金的80%出租的葡萄牙房东，其租金收入不再缴纳所得税——这是取代旧租赁扶持计划的RSAA新制度。
2026年9月1日，葡萄牙有两项租赁制度正式生效，均源自5月20日公布的第97/2026号法令（Decreto-Lei n.º 97/2026）。简化可负担租赁制度（Regime Simplificado de Arrendamento Acessível，RSAA）取代原有的租赁扶持计划（Programa de Apoio ao Arrendamento），面向个人房东；租赁投资合同（Contratos de Investimento para Arrendamento，CIA）则面向规模化运作的投资者。两者给出的条件性质相同、程度不同：压低租金，留下税款。
RSAA——给房东的交易
在RSAA之下，租金上限为该市镇每平方米中位租金的80%，以国家统计局（INE）的测算为准，最终上限还会根据房产类型、能效等级和车位进行调整。RSAA没有统一的全国性上限，这一点使它区别于投资通道——后者的租金被统一封顶在每月2,300欧元。只要不越线，租金收入即可全额免征个人的IRS与公司的IRC，在合同存续且规则得到遵守期间一直有效。
该制度向私人业主、房地产公司、基金与公共实体开放。若承租人以此为长期居所，合同期限至少三年；面向学生、外派员工等临时居住者，则可签订三个月并可续期的合同。单间出租同样符合资格，前提是满足独立性与宜居性标准。
行政流程的分量不亚于税收优惠本身。合同须通过IHRU电子平台提交；合同与向税务机关的申报须在次年1月15日前完成，IHRU则在2月28日前向税务机关确认批准。此后各项优惠自合同起始日起追溯适用。一旦突破租金上限，免税待遇将作为补缴税款连同补偿性利息一并追回。
CIA——给资本的交易
投资通道最长可运行25年，叠加了一份更长的免税清单：取得环节免征IMT与印花税；IMI在八年内全额免征，其后最多再有十年减半；AIMI在合同全期免征；符合条件的工程适用6%增值税；建筑、工程与项目服务的增值税可退还50%。要取得资格，至少70%的建设面积须用于出租住房，月租金则封顶在2,300欧元。
相应地，义务也更重。新建与改造项目须在五年内开始出租，已有租客的房产则须在一年内开始。只有当买方正式承接其在IHRU的合同地位时，方可出售。违规将触发优惠返还——在头十年内可能须全额返还100%，并加计利息。
承租人一侧，以及尚未回答的问题
承租人获得的让步较小也更简单：2026年租金可享最高900欧元的IRS扣除，2027年起提高至1,000欧元。监管职责分散于IHRU、税务机关、社会保障机构、公证机构与INE之间。
这些措施能否扩大供给，取决于参与度，而参与度取决于一道国家无法掌控的算术题。Glopra的葡萄牙数据序列显示，全国毛租金收益率为4.29%，而非居民租金收入的标准化实际税率为10%。用20%的租金折让去换取价值相当于毛租金10%的免税待遇，房东在计入成本之前大约要损失毛收入的10%；对于本就高于市镇中位水平出租的业主，这一差距还会拉大——而里斯本与阿尔加维的多数房源正属此列，两地挂牌租金分别为每平方米24.5欧元和21.3欧元。该制度很可能在中位租金已接近市场水平的地方最见成效，而在并非如此的地方被人忽视。以上是对规则的描述，并非税务建议；免税待遇取决于个人具体情况，也取决于尚待出台的配套法规。
Sources: idealista/news Portugal (RSAA and CIA rules in force), 1 Sep 2026 https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77402-novas-regras-para-o-mercado-de-arrendamento-entram-hoje-em-vigor; PwC Portugal, Inforfisco flash on Decreto-Lei n.º 97/2026 https://www.pwc.pt/pt/pwcinforfisco/flash/outros/habitacao-alteracoes-fiscais-novos-regimes-incentivo.html