葡萄牙终结14年增值税之争：ARU范围内的翻修一律按6%计税
8月17日公布的第48/2026号法律确认，葡萄牙ARU内的翻修工程适用6%而非23%的增值税，但退税只能追溯至2022年1月。
2026年8月17日刊登于葡萄牙官方公报《共和国日报》的一项法律，了结了一个引发税务核定长达十余年的问题：在划定的城市复兴区内实施的翻修工程，无论市政当局是否另行批准复兴操作，均适用6%的增值税优惠税率。优惠税率与23%的标准税率之间相差17个百分点，按整个工程预算计算，并追溯适用于2009年以来签订的合同。
争议中心的两个缩写
葡萄牙市政当局可以划定ARU（área de reabilitação urbana，本质上是一张范围图），也可以另行批准ORU（operação de reabilitação urbana），即规划该范围内具体作为的复兴操作。税务机关此前将增值税法解读为二者缺一不可，并对工程位于已划定ARU但未批准ORU区域内的业主和承包商，按23%作出核定。由于ORU属于市政行为，完全不在纳税人掌控之中，相邻市镇里同样的翻修工程可能适用不同税率。议会以权威解释的形式通过了这项更正——这一手段用于宣示2009年原法一直以来的含义——2026年7月3日在一读辩论中获一致通过，7月17日终表决同样通过。
为什么退款只能追溯到2022年
追溯适用的范围与可退税的范围并非一回事，实务答案正在于此。葡萄牙注册会计师公会（Ordem dos Contabilistas Certificados）于8月17日发布意见指出，增值税适用四年的时效期间，因此更正仅适用于税款自2022年1月1日起变为应纳的情形。更早的部分无论解释如何都已过时效。因此，能真正获得减免的主要是处于稽查程序中或有在审诉讼的纳税人，以及仍在时效窗口内的期间。已按23%开票的承包商须向开发商退还差额；此前自行申报计税的开发商则更正自己的申报表。
这项变化落入的市场
Glopra截至2026年8月17日的葡萄牙快照显示，全国均价为每平方米2,659美元，十二个月内上涨17.8%——是其所追踪的70个市场中年度涨幅最快者之一——泡沫评分为84，处于高位区间。里斯本均价为每平方米6,957美元，毛租金收益率3.76%。标准化交易成本为11.2%，Glopra非居民案例下的实际租金税率为10%。
在首都毛收益率仅3.76%的市场里，翻修的经济账决定了一栋老楼究竟值不值得买。把工程预算的增值税削减17个百分点，会实质性改变这道算式——而葡萄牙较老旧的住宅存量，恰恰集中在引发此次争议的那些ARU之内。这项澄清本身不会增加供给，但它移除了一个不去翻修的理由。
要看边界，别只看标题
优惠税率适用于位于已划定ARU范围内、且落在规定期间内的工程。它不是葡萄牙建筑业普遍适用的6%税率，而2022年1月的时效界限也切断了大多数历史主张。凡有核定程序尚在进行者，应请葡萄牙税务顾问对照新条文加以复核；本文是对一项法律变动的概述，并非税务建议。
Sources: idealista/news Portugal (17 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/17/77177-nova-lei-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana; idealista/news Portugal, OCC opinion (18 Aug 2026) https://www.idealista.pt/news/imobiliario/construcao/2026/08/18/77187-iva-a-6-na-reabilitacao-so-abrange-imposto-exigivel-desde-2022; Observador (17 Aug 2026) https://observador.pt/2026/08/17/nova-lei-em-diario-da-republica-clarifica-regras-do-iva-de-6-na-reabilitacao-urbana/